近一个月，万科（000002.SZ；02202.HK)内部频频调整，引发投资者关注。
11月5日，万科旗下向来刻意与资本市场保持距离的万物云抛出上市计划；11月16日，万科吹响“节衣缩食”号角，倡导员工花小钱办大事，打造“战时氛围”；11月23日，万科海外业务换帅，张旭辞任主席兼执行董事，南方区域负责人孙嘉接手。
11月26日，万科召开临时股东大会，回应投资者关注的诸多问题。
万科董事会主席郁亮表示，当下房地产行业并非“混乱”，而是“混沌”，并用16字总结行业现状：尊重常识，回归常态；阵痛之后，仍有机会。
郁亮强调，房企当下最需要做的事是相信未来，要寻找第二增长曲线，虽然不容易，但这是必须要做的事情。
股东大会上，郁亮主动提及“节衣缩食”倡议。他表示，该倡议由万科总部员工主动发起，非管理层强制。万科要向制造业学习精细化运营，不断推出新产品以满足消费者需求。
即将冲刺IPO的万物云成为会议谈论焦点，本次股东大会审议的8个议案中有6个议案关于万物云。万物云CEO朱保全亦首次亮相股东大会。
关于万物云为何选择此时上市，郁亮否认了万科资金紧张的猜测。他表示，万物云已成为城市服务商而不是传统物业服务商，上市时机已成熟。
郁亮称，万物云是万科分拆业务板块上市的第一单，希望未来多个业务都能分拆上市。
销售方面没有太强目标
受楼市调控和融资收紧影响，今年房地产企业普遍面临业绩下滑压力，万科也不例外。
2021年10月，万科实现合同销售面积258.1万平方米，同比下降29.51%；合同销售金额419.5亿元，同比下降19.7%。2021年1月-10月，万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米，同比下降11.76%；合同销售金额5210.7亿元，同比下降4.4%。
展开全文股东大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜正面回应业绩下滑问题，称业绩短期下滑是不争事实，但从中长期视角看，万科对其所服务的客群、所进入的城市、所选定的赛道以及要构建的能力都保有信心。
祝九胜认为，目前，万科认为安全比增长重要、能力比规模重要。万科要为迎接春天建立新方法、新活法、新能力。
当被问及经营目标时，祝九胜透露，每年万科都对各集团和经营单位制定KPI，会根据市场变化情况动态调整经营计划。在销售方面，万科没有太强的目标。
“今年万科第三季度的经营计划已有所调整。大部分指标下调，也有一些指标是上调的。”祝九胜称，万科已着手制定明年经营计划，但市场形势尚未清晰。万科同时制定最低经营目标和“卓越目标”，希望员工朝“卓越目标”冲刺。2022年，万科最低经营目标比2021年有所下调。
万物云上市只因时机成熟
2019年以来，物业行业掀起上市热潮，行业龙头万物云却迟迟未有进展。万科多次在公开场合否认万物云上市事宜。近期，万物云“意外”分拆上市，有业内人士认为，此举与万科资金吃紧，储粮过冬有关。
“说物业业务上市是解决万科资金问题，这是不存在的。”郁亮称，现在万物云上市时间点可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性，能给予真正优秀企业一个适当的定价。
郁亮表示，万科始终对高估值充满警惕与恐惧，过高的估值可能会对员工心态造成不切实际的预期。估值相对理性，反而更有利于员工心态，使其更好成长。
“选择这时分拆，是考虑到它（万物云）已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。”郁亮强调。
今年6月，郁亮曾表示，如果只是传统意义上的物业管理服务商，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果定位城市服务商，万物云会变得很重要。
对万物云的定位，朱保全解释道，科技、云服务是万物云未来重点投资方向。但在业务领域，万物云对自己所处赛道定义为服务行业。
从营收角度看，万物云距离“城市服务商”定位仍有差距。目前，住宅物业营收占万物云总营收比例超过一半。
万科2021年半年报显示，万物云上半年实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。