经济观察报 记者 田国宝 9月15日晚7点左右，李洋下班后，匆匆前往广州恒大中心“咨询”理财产品的兑付事宜，但等他到了门前，除了部分工作人员及执勤的民警外，与他相约的大部分同伴都已经离开。
李洋和同伴们有一个共同的身份——由恒大做担保的理财产品的购买者，最近一周以来，由于部分理财产品到期没有按时兑付，大量购买者前往恒大集团深圳总部及全国各地恒大区域总部沟通兑付事宜。
在9月14日的公告中，恒大称，旗下两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约9.34亿元。恒大财富董事长杜亮在与投资者沟通中称，恒大担保的未兑付理财产品规模达400亿元。
在深圳总部，除了理财产品的客户，讨债队伍中还有不少来自全国各地的商票持有者，他们大部分是恒大在全国各地房地产项目的供应商、建筑商，也有一部分是从事商票买卖的“票贩子”。
这场发端于信托机构要求恒大提前偿还借款，主要集中在理财产品和商票等领域的讨债活动，逐步蔓延至购房者群体，也让恒大陷入自成立以来的最大困局中，9月13日，恒大在否认破产的声明中首次承认：公司目前确实遇到了前所未有的困难。
在这份声明中，恒大表示会“坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复经营，全力保障客户的合法权益”。
一位恒大的人士告诉经济观察报，目前恒大的工作重心是保交楼。
兑付困局
李洋通过第三方买了恒大做担保的20万元理财产品，目前还没有到期，当他得知有大量理财产品购买者到恒大“商讨”兑付方案时，也报名参与了，由于上班走不开，最后没有见到其他人。
李洋只是恒大担保的众多理财产品的投资人之一，最近一周以来，这些投资人在恒大深圳总部及南昌、西安、成都、重庆、郑州等多个区域公司办公室要求与相关负责人商谈。
9月13日，恒大方面对到期的理财产品给出三种方案：
展开全文第一，分期兑付，到期当月兑付10%，此后每三个月兑付10%。
第二，按投资顾问所在省市或投资人户口所在地实物兑付，住宅在发文价基础上打7.2折，公寓及写字楼按5.4折，商铺和车位按4.8折，如果当地有备案价限制，按最低备案价折算。
第三，冲抵购房尾款，投资人可以用部分或全部到期本金和利息冲抵本人或他人的购房尾款。
当天，恒大内部还下发了一份《关于恒大财富投资产品兑付操作流程的通知》，对三种兑付方式进行了细化，并要求恒大财富总部在9月14日将《投资人对应属地明细表》盖章确认后发送至恒大财富分支机构。
选择实物兑付的投资人，可以登录“房车宝”平台注册进行认筹，预计最晚于9月30日组织正式公开线上选房活动。为了区分正常销售的项目，恒大内部将参与实物兑付的房源单独立项，并命名为“C项目”。
恒大的理财产品通常由第三方发行、中国恒大旗下恒大金融及子公司作为担保，有相当部分的理财产品，恒大金融均提供了差额补足承诺函，即如果第三方发行人无法兑付，将由恒大金融全额来兑付。
经济观察报获得一份材料显示，一个名为“恒传成佳012500定向融资产品”的理财产品由河北新成就门窗有限公司作为备案登记人，产品总规模不超过5000万元，期限不超过14个月。
2021年4月，恒大集团旗下的恒大互联网信息服务（深圳）有限公司对这笔理财产品出具《差额补足承诺函》，对该产品的本息兑付进行无条件不可撤销的差额补足。
对于恒大担保的理财产品规模，杜亮在与投资者对话中称，恒大涉及的未兑付理财产品规模达400亿元。但这400亿元未兑付是到期的理财产品，还是全部规模，杜亮并没有进一步说明。
另有一位恒大离职人士提供的消息称，截至2021年6月底，恒大旗下涉及的理财产品规模超过900亿元，但这一数字同样没有获得恒大方面证实。
截至6月末，中国恒大的有息负债为5717.8亿元，其中短债2400.5亿元。国内存量债券有14只，总规模558.6亿元，海外债80.85亿美元。此外，恒大还有9511.3亿元的应付账款及其他应付款。
相对于有息负债及短期负债来说，同期恒大现金及现金等价物为867.72亿元，现金短债比仅为0.35。同时，今年7月以来，随着房地产市场转冷，恒大销售额也开始放缓，从6月的716亿元下滑至7月的437.8亿元和8月的380.8亿元。
恒大在9月14日发布的公告中称：“9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响了潜在购房者信心，本公司预期9月销售持续大幅下降，导致本集团销售回款持续恶化，进一步对现金及流动性造成巨大压力。”
缘起
虽然恒大将9月业绩预期下滑的责任推给了“持续负面新闻报道”，但从时间轴来看，恒大债务困局9月上旬就开始显现。
9月2日，中信信托提前终止一笔恒大的信托借款；9月6日，国民信托借给河南恒大童世界E、F区项目的一笔借款到期，但没有获得及时偿还；9月6日，恒大高端理财产品“超收宝”投资人开始“讨债”。
据另一位恒大离职人士透露，“超收宝”由中融信托旗下的深圳市俊旸实业有限公司作为融资方，管理人为恒大旗下的恒大金融财富管理（深圳）有限公司，年化收益25%，投资人主要为恒大中高层及亲属。
该人士提供的资料显示，2017年时，恒大向中信银行申请一笔融资，但银行方要求员工做劣后跟投，恒大方面发行面向集团中高层的“超收宝”理财产品，募集资金规模达到数亿元。
超收宝期限两年，2019年到期后，恒大方面以“因监管机构要求停止分配”为由展期两年，年收益不变；2021年展期到期后，恒大财富没有全额兑付，而是转售给旗下其他公司发行的理财产品。
2021年5月以来，恒大抽调相关资金兑付了部分在职中高层及亲属的理财产品，其中包括4月20日至5月25日陆续兑付给杜亮及其父杜永平共计990万元，这些理财产品本应该于2022年6月到期。在与投资者沟通过程中，杜亮承认因“家中有急事”提前兑付了理财产品。
此外，投资人提供的信息显示，7月8日，恒大财富兑付给丁玉梅的2300万元，融资方为青岛绿野国际工程有限公司，由恒大财富郑州销售分部销售。该笔理财本应该于7月14日到期。恒大多名离职员工均证实，丁玉梅为恒大集团董事长许家印的妻子。
另外，恒大财富的高管唐法俊、李文婷、王璨然分别提前兑付了100万元、30万元和50万元。
部分在职中高层及亲属的理财产品提前兑付了，而离职中高层和部分在职员工没有兑付，引发争议。据上述恒大离职人士透露，事件发酵就是从离职高管举报开始，逐步蔓延至普通员工及其他投资者。
由于内部员工及离职高管熟悉恒大财富运作情况及掌握相关材料，这些资料开始只是在恒大内部讨债微信群中流传，但很快就流传到有普通投资者参与的社交群中，并引发部分投资者的质疑。
多个恒大员工证实，恒大实施全员自购及推荐认购理财产品机制，并制定了相应的考核办法，根据员工级别不同，每个管理者及员工都有金额数量不等的自购推荐认购任务，并制定相应的奖惩机制。
一份《关于下发珠三角公司全员推荐认购理财产品大动员考核办法的通知》显示，2021年3月，考核以10天为一个阶段，全部转正的员工分为31个战队。普通员工10万元/人，部门中层20万元/人，部门负责人30万元/人，领导班子和项目总50万元/人。
“当时完不成任务，还要扣绩效和奖金，很多员工就一肚子怨言，但毕竟还能赚钱，有收益”，一位恒大在职员工表示，但这次部分中高层理财产品兑付了，离职的和普通员工没有兑付，“大家把原来的怨气都发泄出来了”。
随着理财产品投资人讨债消息传播，部分商票持有人也开始行动，与理财产品投资人相比，商票持有者涉及金额普遍较大，大部分均在几百万、数千万元的级别。也有部分恒大商票持有者购买了理财产品。目前商票持有者还没有获得统一的兑付方案。
9月15日前后，已经有部分理财产品投资人和商票持有人选择报警，部分城市的公安机关已经受理了相关案件。
优先保交楼
从信托借款被要求提前偿还到商票兑付逾期，从理财产品违约到购房者担忧无法交付，恒大这家TOP3房企正面临着前所未有的困局，如何化解困局走出困境，成为外界关心的重心。
实际上从去年8月24日给广东省的求救信流出，有关恒大困局的传言就不绝于耳。过去的一年时间，经过一系列资本运作，虽然恒大的有息负债规模大幅度下降，但资本市场对恒大的信心并没有完全恢复。
多位恒大人士表示，去年下半年以来，恒大从公开渠道融资变得日益困难，一些金融机构承诺的授信无法兑现，恒大偿还了借款后，无法再获得新的借款，公司日常运作及偿债完全依靠销售回款。
而且，恒大汽车正处于量产的关键阶段，需要持续的资金投入。但随着下半年房地产市场逐渐转冷，面对规模庞大的到期债务，恒大的销售回款也变得捉襟见肘，债务困局开始凸显，直至爆发。
9月，穆迪、标普、惠誉先后将恒大的信用评级下调至负面，恒大的境内债和海外债成交价一路下滑。中国恒大股价也跌破3港元/股，市值缩水至350亿港元左右，而且理财产品违约以来，股价还在持续走低。
据一位接近恒大的人士介绍，2021年以来，恒大工作重心一方面是加大销售力度，保证回款和现金流；另一方面是与相关政府机构、金融机构进行沟通，希望能够恢复融资，提振资本市场对恒大的信心。
尤其是今年下半年以来，恢复资本市场信心成为恒大的核心工作，显然，恒大并没有等到这一天，更大的困局已然来临。
此前，有传言称，恒大地产将在9月20日宣布破产，9月13日，恒大方面发布声明否认了破产传闻。第二天恒大在公告中称，已经聘请华利安诺基和钟港资本作为联席财务顾问，共同评估目前的资本构架和研究流动性情况，探索缓解流动性问题的可行性方案。
恒大方面表示，监管机构并没有派驻相关工作组进驻恒大，恒大也没有到了“债务重组”的阶段，“目前的主要任务还是保交楼”。9月1日，许家印率恒大8位副总裁及各省公司负责团队、项目总签署了“保交楼”军令状。
一位接近恒大的人士告诉经济观察报，虽然恒大面临的问题比较多，但当前最要紧是保障购房者的利益，“只有保证楼建起来了，才能保障购房者的利益，进而才能保证合作伙伴和员工的利益。”
此前，恒大曾表示，将通过出售下属子公司股权及相关物业缓解困局。不过9月14日公告称，包括出售恒大物业股权、恒大汽车股权、香港办公楼等行动均未取得实质性进展。“老板不想被割韭菜”，一位恒大人士表示，进展缓慢主要因为交易对手出价太低。