近期，随着毕业季来临，租赁市场迎来传统旺季。那么，刚过去的7月份，上海租赁市场情况如何呢？相比于往年，今年上海住房租赁市场的一大特征在于，保租房的大量入市，一定程度上也会对租金产生平抑作用。
在此背景下，展望未来，业内分析指出，预计8月上海住房租赁市场或略有下行，租金总体保持平稳。
毕业季需求带动上海租赁市场热度提升
“根据微领地社区运营团队统计，5月以来新签的租户中，有47%是应届毕业生。对比去年，今年的毕业季需求更旺盛。”微领地集团CEO周君强如是说。
这并非个例，从机构数据来看，交易量方面，我爱我家研究院统计显示，7月我爱我家上海区域住房租赁市场交易量环比增长超一成，同比微降五个百分点。由于去年4-5月上海住房租赁交易量走低，因此，今年1-7月，累计交易量明显高于去年同期水平。7月正值租赁旺季，上海住房租赁交易量达到年内最高值。
另据上海链家研究院数据显示，从6月份开始上海市住房租赁市场热度提升，进入旺季，7月市场热度延续，租赁需求、成交规模均有所增加，涨幅符合季节性特征。
聚焦租金方面，来自我爱我家研究院统计显示，7月份我爱我家上海区域住房租赁市场整租交易中，每平方米平均租金较6月略有上涨，但低于去年同期水平。今年以来，上海整租月度平方米租金环比涨跌幅均保持在4%以内，租金波动较为平稳。
另据上海中原地产统计显示，7月份上海住宅租金指数环比上涨1.5%。毕业季给市场带来一定活力，市场需求有所增加，价格延续小幅上行走势。对此，上海中原地产分析指出，基于7月临近9月开学，从惯例来看，陪读带来的租赁需求有所增加，接续毕业季的需求。租金继续保持惯性上行，但增幅或有减小。
保租房大量入市，对租金产生平抑作用
相比于之前，今年上海租赁市场呈现的一大特点在于，近期上海保租房供应端发力，住房保障政策覆盖面不断扩大，保租房的大量入市，一定程度上也会对租金产生平抑作用。
新京报记者获悉，中国较早的集中式大型租赁社区——微领地旗下位于静安区沪太路的微领地青年社区于今年7月底完成整体改造，据悉，该社区共提供1778套房源，平均月租金仅2800元。
此外，目前上海市房量最大的保障性租赁住房社区，也是闵行区首个落地的人才驿站，微领地旗下浦江中心微领地青年社区共有3116套房源，主力户型为20-25平方米一居室，在租金定价上，微领地控制在同区域的产品租金的85%，租金在2000元-2500元。
“由于保租房新开业的价格，基本是周边整体租金水平的9折左右，因此短期肯定是会对周边市场租金造成一定影响，但由于目前数量有限，影响相对还可控。”协信汇商业运营管理有限公司副总裁刘捷如是说。
刘捷分析指出，据不完全统计，今年上半年，上海租赁市场一共新开业4万余间租赁房，新开业项目主要集中在自如、抱家、城方等企业。保租房方面，上半年，上海新增开业保租房约1.8万套左右，区域主要集中在中外环以及五大新城。
刘捷进一步分析称，未来随着保租房市场比例逐步提升，同时不高于5%的租金年涨幅，预计会对租赁市场起到“压舱石”和“稳定器”的作用。此外，从目前已开业的保租房来看，基本以中小户型为主，30-100平方米占到了80%左右，为市场主力供应面积，主要还是解决租房刚性需求，对纯改善、高端租赁需求影响较小。
URI城市租住学会常务理事石文楠亦表示，上海保租房在2023年迎来供应大幅增长的一年，这部分房源有明确限制，其租金低于同地段同品质市场化租金的水平，租金在市场化租金九折以下，而且年度涨幅不能高于同期市场化租金涨幅，同时也不能高于5%。该数据会向社会公示，引导市场化出租人合理定价，可发挥“稳定器”作用。
业内：8月上海租赁市场或略有下行
聚焦8月份租赁市场，我爱我家研究院分析认为，随着毕业租赁旺季进入尾声，预计8月上海住房租赁市场或略有下行，交易量较7月或有所下降，环比降幅或不大。此外，租金方面，预计8月上海平方米租金较7月将有所下滑，或低于去年同期水平，租金总体保持平稳。
那么，展望下半年租赁市场，相比于上半年，租赁市场会呈现哪些亮点与特色？
“国家关于保障性租赁住房相关政策的出台，让住房租赁行业看到曙光，也满足了城市新市民和青年人的居住需求，社区式租赁住房，让租客们能享受到更多的生活配套，如交通、教育、商业、医疗等。”上海尔家商业管理有限公司品牌首席官易洁分析称，展望下半年走势，预计各大租赁企业会根据客群的喜好去定制化设计，更加贴合租住人群，也会根据不同客群、不同年龄的需求，定制化设计房间，使产品线差距拉大。此外，一线城市，预计或出现免押金入住的情况，由此在一定程度上解决年轻人的租房痛点。
石文楠表示，展望下半年，仍将有较大规模的保租房入市，预计会对住房租赁市场带来两方面影响：一是随着保租房的接连入市，品牌化、机构化建设及运营将成为市场发展的主旋律，实现保租房产品的高标准打造和高品质呈现；二是尽管新建保租房社区的集中入市，带来了出租率或租金的阶段性下滑，但各家企业将在下半年根据项目区位情况、市场竞争情况、自身情况等把握上市的节奏，在有效平抑租金水平，继续发挥压舱石作用的基础上，保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。