21世纪经济报道记者庞华玮广州报道
6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs上市满2周年。
自公募REITs上市两年，运行平稳，由试点迈向常态化发行，经历了扩容、扩募，公募REITs快速发展。
值得一提的是，当2022年资本市场震荡加大之时，公募REITs大受投资人欢迎，但自2023年2月以来，公募REITs在二级市场出现了震荡下跌。
今年以来，27只上市公募REITs在二级市场均出现不同程度的下跌。而自2021年6月21日首批公募REITs项目上市以来，迄今27只上市产品中已有8只跌破发行价。
不过，业内分析认为，中国公募REITs未来发展潜力巨大，有望形成万亿级大市场，并且在政策支持力度持续提升的背景下，2023年中国公募REITs有望进入高质量发展快车道。
业绩分化
2021年6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs上市，包括华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT。
2021年11月29日，第二批REITs项目发行，高倍数认购。
首批公募REITs上市三年后，2023年6月21日，上市的公募REITs已增至27只，成立产品已达28只（1只产品尚未上市）。
21世纪经济报道记者据Wind数据统计，截至6月21日，28只公募REITs发行规模924.67亿元，其中发行规模最大的是中金安徽交控REIT，为108.80亿元；最小的是国泰君安临港创新产业园REIT为8.24亿元；中位数19.65亿元。
公募REITs的收益最新数据更新至去年底，其中22只公募REITs公布了收益。截至去年底（下同），自成立以来22只公募REITs中，有17只正收益，5只负收益。
其中，收益最高的是成立于2022年7月11日的鹏华深圳能源REIT，回报为9.91%，另外有4只REITs产品的收益超过3%。
而收益居末的是中航首钢绿能REIT和华安张江光大REIT，成立以来的收益分别为-3.11%、-3.05%。
整体来说，首批9只公募REITs，截至去年底，成立以来的平均收益为0.9%。
另外，值得一提的是，多只REITs已实现分红。
例如，博时蛇口产园REIT，在2021年分红两次，合计分红5,182.06万元，分红比例达98%；2022年第一次分红5,094.56万元，分红比例100%，第二次分红3,566.61万元，分红比例100%，2022年度累计拟分红金额超过8600万元。
据21世纪经济报道记者统计最新季报业绩，在2023 年一季度，除了刚上市不久的三只公募REITs外，其他上市的25只基础设施REITs 共实现收入 20.76 亿元，净利润4.38 亿元，可供分配金额 12.97 亿元。一季度公募REITs整体的平均收入、EBITDA、可供分配金额的年化预测完成度基本达标。
不过，一季度公募REITs收入分化明显。
其中，园区基础设施REIT项目今年一季度收入同比下滑最明显，比如，华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT分别同比下滑31.07%、28.43%、12.10%。
究其原因，主要是部分产业园项目大租户退租、后续招商招租尚在进行等因素，出现了出租率和收入的短期波动下行，弱于市场预期的情况。事实上，产业园区REITs与宏观经济和房地产业务高度相关。
不过，交通基础设施REIT项目收入今年一季度同比明显增长，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT收入同比增速均在10%以上。这是由于高速类项目今年出现明显的基本面修复。
总体来看，博时基金公募REITs业务负责人吴云认为，“REITs产品不仅能够为投资者带来稳定的分红，而且也能通过二级市场买卖交易实现资本利得，收益较为稳定，市场波动性较小。同时，作为大类资产配置资产，与股票、债券市场的相关性也较低，适合长期持有。”
年内二级市场告负
首批公募REITs上市两年运行平稳，整体表现基本符合市场预期。
从首批公募REITs 市值来看，9 只公募 REITs 市值曾在 2022 年 2 月迎来最高点，溢价风险较高，后估值不断消化，震荡调整。2023年2月以来，9 只公募 REITs在二级市场上价格持续下跌。
截至2023年6月21日收盘，9只公募REITs产品上市以来平均涨幅为4.68%，大幅跑赢同期沪深300指数（-26.71%)。日均成交金额为0.143亿元，日均换手率1.23%。
从全市场27只上市REITs来看，日均成交金额为4.44亿元，平均日均换手率1.58%。
以全市场表现来看，已上市的27只公募REITs产品今年以来全部告负，均出现不同程度的下跌。
其中有3只公募REITs产品跌幅超过20%，包括华夏中国交建REIT-26.72%,建信中关村REIT-25.68%,中金普洛斯REIT-21.71%。
另外还有9只公募REITs产品跌幅在10%-20%之间，15只产品跌幅在10%以内。
对于近期公募REITs市场成交清淡以及部分产品出现明显价格波动，有业内人士分析认为，公募REITs场内投资者以机构投资者为主，一定程度上，投资者的资金久期、投资策略与公募REITs产品特性上存在一定的差异，存在部分公募REITs产品机制安排与市场需求不匹配的情况。
另外，近期公募REITs下跌的一个导火索是部分REITs经营业绩不佳。在满足同比计算条件的11只REITs里，有7只收入一项呈同比负增长，不少为园区基础设施REIT项目。
中金公司在其研究报告中指出，中国REITs仍处于试点阶段，二级市场出现一些波动以及个体项目间的投资价值分化是合理现象。伴随投资者对不同类型资产以及同一板块内不同标的认知的逐步深化，市场更可能愈发出现投资交易的结构性分化。
如何抓住机遇？
目前中国REITs尚处于起步阶段。
中金基金副总经理兼创新投资部负责人李耀光指出，在政策支持力度持续提升的背景下，2023年中国公募REITs在新发和扩募的共振下，有望进入高质量发展快车道。
鹏华美国房地产证券投资基金的基金经理朱庆恒也指出，“现在国内REITs市场规模大约1000亿元左右，但预计未来发展空间很大。海外REITs市场用了60年发展到1.3万亿，未来中国REITs市场是奔着1万亿的‘小目标’去的。”
业内普遍认为，公募REITs的扩容、扩募有助于资本市场持续纳入多元化优质存量基础设施资产，更好发挥公募REITs作为资产上市平台。对投资者而言，扩募并新购入资产有助于分散资产的持有风险，增强REITs的成长性，有助于为投资者创造长期投资价值。
公募REITs驶上快车道，市场竞争也将越来越激烈。
鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲认为，REITs业务面临六大发展趋势：一是公募REITs发展空间广阔；二是未来项目常态化发行与从严审核将有机结合；三是扩募机制助力公募REITs产品做大做强；四是保障房REITs、消费类REITs发展空间广阔；五是基金管理人自主管理能力将不断增强；六是未来Pre-REITs基金有望迎来快速发展。
业内普遍认同，国内REITs市场机遇大于挑战。
为应对挑战，推动REITs市场快速发展，吴云认为，基金管理人可以从以下四个方面入手展开：
一、加强人才队伍建设；二、机制创新，包括基金管理人内部的激励机制的创新，与外部营运机构建立更有激励效果的机制，如业绩分成，对赌等；三、组织创新，专门从事公募REITs业务的基金专业子公司也可能将应运而生并有望获得广阔的发展前景；四、做好培育，REITs项目申报核心之一在于前期培育，基金管理人应主动及时与原始权益人做好前期沟通，共同完善合规性手续及项目材料，尽快达到可申报要求，在准备充足后及时申报。
对此，华夏基金基础设施和不动产业务部联系行政负责人莫一帆也给基金管理人提出三大建议：
一是公募基金根据专业、持续、深入的研究，为市场充分发挥资源配置功能，引导更多的资金、融资资源投资到优质基础设施，同时助力优质企业盘活存量，拉动增量，做大做强，服务于国家发展战略。
二是公募基金可以结合自身专业优势，与基础设施和不动产相关机构合作，进一步提升治理水平，包括ESG投资理念的实践，引导REITs上市平台和相关行业向负责任、可持续方向转型发展。
三是公募基金发挥信息监督作用、提升REITs信息披露质量、助力资本市场更好地服务实体经济当中。