自2020年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs市场发展迅速。但相较于美国、新加坡等海外成熟REITs市场，我国公募REITs市场仍处于发展初期，规模体量尚小。国泰君安证券认为，伴随着市场逐步进入常态化发展阶段，需要逐步考虑在政策层面形成统一的标准和规范，不断优化公募REITs市场制度建设，以助力REITs市场的蓬勃发展。
国泰君安证券表示，近年来，我国公募REITs市场快速发展，制度建设及配套政策日益完善：其一，资产类型持续扩容，试点范围稳定拓宽，截至目前已发行的27单公募REITs产品中，底层资产覆盖园区基础设施、交通基础设施、仓储物流基础设施、生态环保基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施等，资产类型丰富；其二，政策制度快速架桥铺路，为试点提速创造了良好环境，2020年4月我国公募REITs市场正式扬帆至今，国家发展改革委、中国证监会、沪深交易所、基金业协会、证券业协会等陆续发布公募REITs相关政策、规则与指引，助推公募REITs市场健康发展，与此同时，国资监管部门和财税部门也出台了专项政策和规定支持公募REITs市场建设；其三，市场进入常态化、高质量发展新阶段，规模效应日益凸显，已上市的27只基础设施公募REITs募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元。
国泰君安证券认为，整体来看，我国公募REITs市场仍处于发展初期，制度设计尚有进一步的优化空间：一是公募REITs市场产品扩容尚待提速；二是针对公募REITs的税收优惠政策亟待完善；三是多层次REITs市场建设进程亟待加快。
国泰君安证券表示，为实现市场的蓬勃发展和长治久安，相关制度建设也需要与时俱进、不断完善，形成长效发展机制。首先，出台专项审核指引、建立绿色审核通道，加速为公募REITs市场引入优质投资标的，不断扩大市场投资选择范围。建议总结现有项目审核经验，对合规要求相近、经营模式相似的同一类型基础设施资产出台专项审核指引，同时参考现阶段各主管机构在IPO和债券审核过程中的快速审核机制，设置公募REITs产品绿色审核通道缩短优质项目的审核时长或减免部分审核环节，对于优质项目即报即审、审过即发，加快推进公募REITs常态化发行。
其次，鼓励引导各类投资者积极参与公募REITs市场投资，加强投资者教育工作。公募REITs作为权益属性金融产品，其投资收益主要来自基础设施资产运营产生的现金分红以及二级市场价格变动，并且不同资产类型的经营收益模式不同，可较好匹配不同投资策略的二级市场投资者。建议持续加强投资者教育工作，积极引导投资者做长期价值投资，培育专业公募REITs投资者群体。
再者，研究出台公募REITs专项税收优惠政策，降本增效提高公募REITs产品投资收益率。公募REITs产品涉及较多税种，建议出台针对性的专项税收优惠政策。可参考海外成熟REITs市场的“税收中性政策”，研究适应我国国情的税收优惠方向，降低公募REITs产品整体税负成本，提高投资收益率、提升大类资产配置价值。
同时，探索建立多层次REITs市场体系，发展REITs衍生品市场。建议推动出台更多Pre-REITs和私募REITs的支持政策，加速构建多层次REITs市场体系。建议以REITs指数为基石，加速REITs衍生品市场建设，提升二级市场交易量和市场流动性，增加市场厚度。（严晓菲）