三四线城市存在三大机会
在宏观经济、调控、疫情等多重因素叠加影响下，房地产市场缩量明显。在此背景下，房企加紧去杠杆，购房者则捂紧了“钱袋子”。自2022年以来，提信心、化风险、促需求成为房地产政策的主旋律，尤其是针对市场抗压力较弱的三四线城市纷纷出台宽松政策，包括优化限购、发放购房补贴、允许二手房带押过户、支持多孩家庭购房、降低房贷利率等。但是，利好政策并未给市场带来立竿见影的效果，去化难的问题仍难化解。
那么，三四线城市房地产市场何时迎来复苏的拐点？未来在产业、新型城镇化方面还有哪些机遇？
近300个三四线城市政策松绑，降低购房门槛
自2022年房地产市场下行以来，最先出手救市的当数三四线城市。据58安居客房产研究院统计，2022年，330余个省市出台楼市松绑政策，其中三四线城市占比超8成。各地共发布政策1000余次，从优化限购、限贷、限售到调整公积金贷款额度、允许二手房带押过户、多孩家庭住房支持、发放购房补贴等，政策优化频次达到近年峰值。
在2023年，三四线城市松绑调控政策的节奏仍然在加快。作为粤港澳大湾区的重点城市，东莞在去年全面取消限购后，又在今年1月6日调整住房信贷政策，全域购买首套房首付比例从以前的三成降至两成。1月29日，温州确定继续实行个人首次购买市区新建普通商品住房、存量住房，在取得房屋不动产证后，给予购房款0.6%的消费补助。
2月2日，洛阳下调商贷首付比例，个人首套房首付比例按照20%执行，并鼓励银行逐步降低二套房首付比例。在激发市场方面，洛阳对于购买市区单套建筑面积在144平方米以下新建普通商品住宅，交纳契税和房屋专项维修资金后，按商品住房合同价款的0.5%进行补贴，最高不超过1万元。2月3日，襄阳襄州区出台提振楼市举措，首次购买新建商品住房，每套可获2万元补贴。2月7日，赣州将购房契税补贴政策延续至6月30日。
三四线城市房贷利率率先破低点
三四线城市政策优化的方向重点在于扩大需求，其中，今年以来，下调房贷利率以及首付比例成为出台最密集的利好政策之一。据中指研究院不完全统计，今年以来，80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套房首付比例至30%，出台取消“认房又认贷”等举措，给予购房贷款以更大的支持，这其中三四线城市占大多数。
另据贝壳研究院监测的103个城市中，截至1月31日，首套房贷款利率低于4.1%的城市共有30个。其中，二线城市8个，其余均为三四线城市。值得一提的是，在上述30个城市中，有4个城市首套房贷款利率为3.7%，成为目前全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德，除了南宁外，其余均为三四线城市。而从利率变化来看，1月份首套房贷款利率下限首次下调的城市中，包括惠州、中山、珠海等粤港澳大湾区三四线城市。其中，济宁等城市首套房贷款利率自1月1日起恢复至4.1%，春节后重新下调至2022年10月的水平，即3.8%-3.95%。
根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据国家统计局数据，当前符合下调要求的城市共有35个，其中已经有20个城市下调或者取消首套房贷款利率下限，预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷利率，其中不乏温州等三四线城市。
对于多城密集下调首套房贷款利率，诸葛找房数据研究中心认为，下调首套房贷款利率既可以降低购房成本，减轻还贷压力，还可以提振购房积极性。另外，在传统楼市“小阳春”即将到来的时间节点，多城密集下调房贷利率，可以促进房地产市场回暖。
市场信心复苏仍需时间
目前，优化政策实施后并未给市场带来立竿见影的效果，三四线城市的房价仍然呈现下滑的趋势。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年，三四线城市平均房价为9857元/平方米，较上年下跌2.93%；三四线城市房价收入比为9.1，较上年下降7.16%。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。而房价下滑也变相减轻了购房压力。
具体来看，2022年房价收入比最低的TOP10城市均为三四线城市。其中，株洲、遵义、鄂尔多斯位居前三。对此，诸葛找房数据研究中心表示，低房价收入比TOP10城市的房价平均低于9000元/平方米，房价呈现下滑态势，主要是由于这些城市产业基础相对薄弱，人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，房价上涨动力不足。
值得关注的是，目前购房预期有所恢复。据58安居客研究院统计数据显示，今年1月，全国找房热度环比上涨14.0%，重点三四线城市找房热度环比上涨17.8%，其中郴州、蚌埠、南阳等多个城市热度涨幅在45%以上，绍兴、秦皇岛等城市热度提升也较为显著。58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现，洛阳、衡水、保定、秦皇岛和衡阳等城市购房者向经纪人的咨询量增多。
对此，58安居客研究院院长张波表示，热度上涨体现出市场预期好转正逐步形成，尤其是三四线城市找房热度上升和返乡人群增多有一定关系。但是，看房热度的提升转化为成交仍需时间，市场信心的复苏也需要时间。
【出路】
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强：
新型城镇化、城市更新仍将是动力源
三四线城市所面临的市场机会，首先是由新型城镇化所带来的机遇。因为中国各个地方城镇化的进程并不同步，尤其是三四线这样的中小城市，其城镇化率还是相对较低的。2021年全国平均城镇化率为64.72%，但是有些地方会较低，甚至还有一些地方出现半城市化，所以三四线城市在城镇化过程中，对未来的房地产市场都是一个主要推动力量。
实际上，人口的迁徙对房地产市场产生不小的影响。过去，落后的地区向发达地区迁徙，比如中西部地区向东南沿海地区进行长距离迁徙，但是今后会慢慢发生变化，也就是随着地区经济差距逐渐缩小，长距离的迁徙可能会逐步让位于向本地中小城市迁徙。
另外，城市更新也是三四线城市房地产市场发展的动力。很多老城区都面临更新改造，包括基础设施，房屋改造等。可以看到，目前国家也在不断出台新政策来推动城市更新。
随着社会的发展、智能新兴技术的推广，房地产产品将会不断地创新，品质和性能也会发生变化，比如低碳绿色建筑、住房的智能化。因此，产品创新是行业发展的一个动力，也是未来三四线城市房地产市场有可能发现的机遇。
需要注意的是，三四线城市之间也存在差别。有些中小城市处于大都市圈范围之内，可能会受到大城市外溢效应的影响，另一些中小城市则没有这样的利好。不过，随着房地产市场逐渐恢复，不同区位的城市会有不同的机会，包括产业升级转型所带来的机会。
目前，房地产市场还处于低谷，这与整个宏观经济的大环境有关，三四线城市房地产市场将随着经济好转而恢复。在此过程中，一二线城市率先企稳，然后逐渐转移到三四线城市，带动三四线城市复苏。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
乡村振兴、产业发展给三四线城市带来机遇
近期，可以发现国家对中心城市的过快发展有了明显的限制，这就给三四线城市创造了一定的发展机会。为此，三四线城市要发挥本身低房价、特色产业的优势，向小而精、小而美的产业发展。与此同时，房地产也要收缩，这是一个大的趋势，不能再无序扩张。
目前，都市圈内的三四线城市，也就是包括卫星城在内、靠近中心城市的三四线城市发展得都不错。比较弱的主要是内地省份的三四线城市。一般内地省份会在“强省会”的战略下，对三四线城市的人口和资源要素虹吸严重，对其发展也造成了很大的影响。现在要纠偏，也就是大中小城市要协同发展。所以国家在近期推出以县域为载体的城镇化，其实就是要鼓励这种被虹吸的城市和区域能够得到均衡发展。
从人口流向来看，人口向大城市迁徙，这是过去十年的趋势，但现在这个趋势有了一些变化。从农民工来看，在本地就业的人数过去几年增长比较快，外出打工的人数增长逐渐减缓，甚至停止增长了，未来会出现负增长。
当下，我们要顺应这种本地就业的趋势。所谓的本地就业是在本乡镇范围内就业，因为大城市打工的性价比可能不高了，尽管收入比较高，但扣除成本以外，结余比较少，所以还不如在本地就业。特别是建筑工地，现在有了严格用工的规定，一些超龄的农民工在健康状况还不错的情况下，都可能回家再就业，导致劳动力回流的趋势明显。再加上近年来大城市房价太高也促使部分人回老家就业。继国家提出乡村振兴后，城乡融合等方面的优惠政策出台非常多，这会给三四线城市的居民带来更多的就业机会。在这样的形势下，对于三四线城市房地产来说是个机会。
此外，三四线城市的产业有一个很重要的发展机遇，就是基于本地的产业特色，特别是靠近农村，发展农业生产的特色，推进农产品就地加工、运输。比如，特色农业、观光农业、农业旅游等的发展，可以解决当地农民及农民工回归后的就业问题，同时，让他们享受城市公共服务的社会保障。这样就实现了城市和乡村之间的互联互通。
华南城市研究会(智库)会长、暨南大学教授胡刚：
做强做专产业才是发展根本路径
城市化发展进程中的显著特征是人口流动，产业集聚。现在，不仅是农村人口，包括一些中小城市人口也在向大城市流动。人口外迁带来的结果是，前几年，三四线城市大量开发的房地产项目，出现滞消，形成库存。从目前来看，这个消化时间可能会比较长。但在未来城市化过程中，也会给三四线城市带来一些机会。
可以看到，中心城市周边的一些三四线城市，包括部分县城在内，其经济发展相对比较好。这些三四线城市受中心城市兴起的推动，不仅发展较好，而且承接中心城市人口的外溢。另外，还有一部分人会去中心城市工作，但不会带着全家人迁移，将老年人以及孩子留在县城或者地级市；甚至有些人会将老年人、小孩从乡村接出来，迁到县城或者地级市落户，这种现象目前也比较多。对于这些老人和孩子来说，生活水平会有一个很大的提高，这也是城市化的表现。
另外，一些年轻人可能因为学历等原因，不会选择去大城市就业，而是去三四线城市发展，这种多元化的选择也给三四线城市带来了机会。
那么，上述提及的县城、地级市，都是指东南沿海地区，经济比较发达的地方。还有一些中部或者西部的三四线城市，有着特色的自然风光以及人文底蕴，通过旅游能够带动当地特色产业的发展，产业发展起来了，机会也就多了。此外，像鹤岗这样的网红城市，因为房价低，也能吸引一些人去买房居住。
从目前三四线城市的产业发展方向来看，发展制造业才是它的出路。因为一线城市、强二线城市都发展第三产业，包括商贸、科技创新、教育卫生，那么低能级的城市基本是发展制造业，而且分工越来越细。可以看到，包括广东、福建沿海等三四线城市，产业做得非常专业化，比如做鞋、生产汽车配件。它们将某一细分行业做大，行业占比也较高，这个占比甚至在全球市场上都有一定地位，这是三四线城市发展产业的一个基本路径。如果面面俱到，是竞争不过中心城市的，只有把某一个产业做强做专，才是发展的根本路径。
黑色金属：煤炭价格走弱或影响钢材趋弱，可试空热卷钢材：煤炭价格走弱或影响钢材趋弱，可试空热卷
【现货和基差】
14日晨唐山钢坯-40至3750元每吨。13日现货稳中有涨。华东螺纹-30至4110元每吨，主力基差117元每吨；热轧-20至440元每吨，基差58元每吨。
【利润】
利润跟随价格下跌而走弱，富宝江苏螺纹转炉和电炉利润分别为-17和-76元。废钢价格上涨，电炉利润转负。
【供给】
产量环比上升，钢厂复产。本周铁水产量环比+1.6万吨至228.6万吨。五大品种产量环比+32.45万吨至902万吨。其中螺纹产量+11.2万吨至246万吨。热轧+2万吨至308万吨。 本周由于电炉复产较多影响螺纹增产明显。
【需求】
节后建筑行业开工同比偏低，需求短期依然偏弱，但市场预期近弱远强，目前依然处于需求验证期。本周建材成交环比改善，成交量环比+0.2至10.3万吨。
【库存】
库存延续季节性累库。五大品种库存环比增加134万吨至2353万吨，农历同比增加2.3%。其中螺纹环比+110万吨，农历同比增加1.8%；热轧环比+1万吨，农历同比增加7.4%。热轧库存高于螺纹。
【观点】
煤炭价格走弱影响黑色金属下跌，当前建材成交维持偏弱格局。预计短期成本下跌影响钢价维持弱势，热卷库存稍高，近日由于出口较好支撑卷强于螺，考虑海外需求维持下滑趋势，预计出口对热卷支撑只是短期因素，可单边试空热卷。
铁矿石：需求有待启动，盘面受市场情绪扰动较大
【现货】
青岛港口PB粉环比-23元/吨至855元/吨，超特粉环比-15元/吨至736元/吨。
【基差】
当前港口PB粉仓单成本和超特粉仓单成本分别为922.8元/吨和923元/吨。超特粉夜盘基差与基差率为80元/吨和8.65%。
【需求】
需求端日均铁水产量环比+1.7万吨至228.7万吨，高炉产能利用率环比+0.60万吨至84.93万吨。节后第二周，钢厂补库情况环比修复，钢厂进口矿库存环比+0.6%，库消比+0.04%至33.1%。12月粗钢产量7789万吨，环比上升334.60万吨（+4%），同比下降830.30万吨（-10%）；全年粗钢产量10.13亿吨，同比下降1978.80万吨（-1.9%）。12月生铁产量6900万吨，环比上升101.40万吨（1.5%），同比下降309.50万吨（-4.3%）；全年生铁产量8.64亿吨，同比下降473.80万吨（-0.5%）。
【供给】
铁矿石供应宽松格局未改。主流矿山来看，四大矿山相继发布季度产销报告，除淡水河谷外，其他三大矿山季度产量均环比上升。全年（自然年）产量来看，淡水河谷全年产量（含球团）同比下降520.6万吨（-1.5%）至3.40亿吨，力拓（含球团矿与精粉）同比上升542万吨（+1.6%）至3.42亿吨，必和必拓同比上升77.9万吨（+0.3%）至2.85亿吨，FMG同比下降1090万吨（-4.6%）至2.26亿吨。非主流矿山来看，澳大利亚矿产资源公司 （Mineral Resources Ltd）、吉布森山铁矿公司 （Mount Gibson Iron Ltd）、加拿大矿业公司冠军铁（Champion Iron）四季度产量分别环比上升13%、9.8%与3.6%。12月铁矿石进口总量为9085.9万吨，环比下降799.1万吨，同比上升478.9万吨；12月累计进口量为11.07万吨，同比下降1745.6万吨。
【库存】
港口库存14010.3万吨，较周二环比+99万吨；钢厂库存环比+52.5万吨至9272.8万吨。
【观点】
需求有待启动，盘面受市场情绪扰动较大。基本面上，供应季节性下降，需求有待启动，但钢厂库存水平偏低对矿价有支撑作用。供应来看，本周到港量环比上升，其均值稍高于季节性；必和必拓黑德兰港口事故，叠加巴西发运低于季节性，本周澳巴发运量下降幅度较大，但其均值仍稍高于季节性。节后第二周，需求环比改善，日均铁水与高炉产能利用率进一步上升。钢厂补库环比改善，钢厂进口矿库存环比+52.48万吨（+0.6%）至9272.75万吨，钢厂库消比+0.04%至33.10%。展望后市，供应存在下降预期，需求受节后复产带动上升，供需存在阶段性错配，库存或维持较低水平。主产区环保限产结束，近月合约强于远月合约，随着钢厂逐步复产，5-9价差有走阔预期，但须谨防行政限产的可能性；需求进入兑现期，价格或跟随需求预期摆动，波动加剧。操作上，5-9正套持有。
焦炭：需求高度有限，焦炭逢高空对待
【期现】
截至2月13日，主力合约收盘价2687元，环比下跌50元，汾渭CCI吕梁准一级冶金焦报2460元，环比持平，CCI日照准一级冶金焦报2650元，环比持平，日照港仓单2906元，期货贴水219元。下游开始控制到货情况，部分焦企销售有所走弱，焦炭市场延续弱稳表现，现货市场仍处于博弈状态。
【利润】
截至2月9日，钢联数据显示全国平均吨焦盈利-66元/吨，利润周环比回升23元，山西准一级焦平均盈利-22元/吨，山东准一级焦平均盈利-57元/吨，内蒙二级焦平均盈利-76元/吨，河北准一级焦平均盈利-28元/吨。焦企利润进一步好转，但是仍在亏损中，后市随着煤价的逐步回落，焦企利润仍有改善空间，但是幅度不会太大，如果焦化厂利润大幅走强，钢厂第三轮提降会快速落地。
【供给】
截至2月9日，247家钢厂焦炭日均产量47.16万吨，环比增加0.1万吨，全样本独立焦化厂焦炭日均产量66.4万吨，环比持平。焦化企业维持前期生产力度，尚未出现明显提产意愿。
【需求】
截至2月9日，247家钢厂日均铁水228.66万吨，环比增加1.62吨，铁水开始回升，部分节前检修的高炉开始逐步复产，但是考虑到需求偏弱，预计铁水回升幅度有限。铁水228.6万吨，环比增加1.62万吨，但是考虑到需求尚未有实际恢复，复产强度有限。但是焦煤供给改善是确定的，随着煤价回落，焦炭产易增加难减少，焦企利润改善后供给增速将快于需求，焦炭整体仍将供过于求。
【库存】
截至2月9日，全样本焦化厂焦炭库存125.26万吨，环比减少2.13万吨，247家钢厂焦炭库存651.66万吨，环比增加10.45万吨，247家钢厂焦炭可用天数为12.9天，环比上周增加0.1天。随着物流恢复，焦企库存快速回落，下游到货情况好转，但是由于实际需求不佳，钢厂复产或低于市场预期。
【观点】
原料煤后市仍有下跌空间，焦企利润有改善空间，整体供给易增加难减。下游钢厂有一定复产预期，但是考虑到需求尚未有实际恢复，复产强度有限。因此整体来看，焦企利润改善后供给增速将快于需求，焦炭整体仍将供过于求，建议以逢高空思路对待。
焦煤：需求高度有限，焦煤仍有下行空间
【期现】
截至2月13日，主力合约收盘价报1789元，环比下跌51元，汾渭主焦煤（山西煤）介休报2135元，环比持平，主焦煤（蒙3）沙河驿报1875元，环比持平，期货贴水86元。炼焦煤市场整体偏稳运行，煤价延续小幅震荡，线上竞拍价格涨跌互现，受动力煤下跌影响，跨界煤种仍有回落可能。
【供给】
产地煤矿多已复工复产，焦煤供应端增量明显，汾渭统计样本煤矿原煤产量周环比增加125.84万吨至837.72万吨，产能利用率周环比上升12.5%至83.2%。甘其毛都口岸通关量稳步回升，预计后市进口量将进一步增加。
【需求】
截至2月9日，247家钢厂焦炭日均产量47.16万吨，环比增加0.1万吨，全样本独立焦化厂焦炭日均产量66.4万吨，环比持平。焦化企业维持前期生产力度，尚未出现明显提产意愿。下游钢厂有复产预期，但是由于实际需求偏弱，复产力度有限。
【库存】
截至2月2日，全样本独立焦企焦煤库存1006万吨，环比下降63.7万吨，247家钢厂焦煤库存843.4万吨，环比下降45.7万吨。下游原料库存仍在大幅去化，在焦化企业维持前期生产的情况下，开始适当采购原料，但是整体补库意愿偏谨慎。
【观点】
炼焦煤市场平稳运行，煤价涨跌互现。国内煤矿开工逐步恢复正常，产量快速恢复，且进口焦煤仍在持续增加，预计蒙煤后市将重回千车通关水平。下游盈利不佳，以消耗厂内原料库存为主，且贸易商考虑市场风险仍多谨慎观望市场，煤矿出货不畅，部分库存小幅累积。建议焦煤以逢高空思路对待，此外多螺纹空焦煤头寸可继续持有。值得注意的是，近期国内贸易商对蒙煤竞拍的抵触心理较强，后市的影响仍待观察。
动力煤：供强需弱，煤价仍有回落空间
【现货】
产地煤价跌幅扩大，内蒙5500大卡报价为810元/吨，环比下跌100元/吨；山西5500大卡报价为860元/吨，环比下80元；陕西5500大卡报价为860元/吨，环比下跌100元/吨。港口市场继续下跌，下游观望情绪浓厚，市场询盘量少，采购方继续压价还盘，港口5500报价1000-1030元。
【供给】
据汾渭产运销数据显示，截至2月8日监测“三西”地区100家煤矿产能利用率较上期增加6.1个百分点，其中山西地区产能利用率较上期增加1.54个百分点；陕西地区产能利用率较上期增加11.61个百分点，内蒙古地区产能利用率较上期增加5.14个百分点。总库存较上期增加8.86个百分点。发煤利润较上期减少3.48个百分点。煤矿逐步复产，产量快速恢复。
【需求】
截至2月6日，六大电厂日68.11万吨，周环比下降0.09万吨，电厂库存1297.7万吨，周环比增加17.5万吨，可用天数周环比增0.3天。当前电厂日耗不高，主要去库存为主，采购以保供和长协煤为主，市场煤交易冷清。工业企业虽有复工，但是整体开工恢复缓慢，需求不强。
【观点】
产地复工逐步正常，产量开始不断增加，进口煤供应相对充足，终端陆续放出招标，但实际采购量较少，澳煤持续进口，后续进口量将进一步增加。下游开工缓慢，需求没有明显提振，市场询货活跃度不高，叠加港口库存进一步增长，煤价尚未企稳，仍有进一步下探空间。
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交银国际：下调领展房产基金评级至“中性” 目标价60.1港元交银国际发布研究报告称，将领展房产基金（00823）评级由“买入”下调至“中性”，因认为未来交易的时间、规模和回报质量仍存在不确定性，目标价由68.2港元下调11.9%至60.1港元。
报告指出，公司建议以每个供股基金单位44.20元5供1，目标筹集约188亿元，预计供股完成后最少发行约42564万新基金单位，占发行单位数16.7%。同时拟将40%-50%供股所得款项用于偿还现有债务，包括2023年到期的总额约70-80亿元现有银行贷款和2024年1月1日以后到期的10-20亿元循环银行融资。该行认为，对每单位分派影响主要来自约16.7%稀释效应、偿还贷款所节省的利息，以及剩余资金潜在的短期回报，估计对每单位分派的潜在稀释影响约为10%。
明辉国际（03828）发布截至2022年6月30日止6个月中期业绩，收入约8.91亿港元，同比增长49%；公司拥有人应占溢利约2810万港元，而去年同期取得公司拥有人应占亏损约4690万港元；每股盈利3.9港仙；拟派中期息每股1港仙。据悉，集团截至2022年6月30日止6个月的毛利同比增加75.9%至约1.98亿港元。因集团采取多项措施（包括加强成本控制及加大高利润率产品的销售），毛利率较去年同期的18.9%上升3.4个百分点至22.3%。