存量房贷利率加点部分能否下调？
江苏购房者张先生2021年10月在昆山购房后，在某国有大行办理首套房贷款，贷款金额120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点）。三个月后，苏州的首套房贷利率就下调至5%以下。随着LPR的下调和房贷政策的放宽，目前苏州主流银行的首套房贷利率已降至最低4.1%。这意味着，张先生如果晚一年买房，房贷利率就能少2.3个百分点，120万元的贷款每月月供能少1700多元。近日，张先生在互联网平台留言，希望银行能给他这样的房贷老客户也降降利率。
张先生的情况并非个例。“希望有关部门早日出台降低存量房贷利率加点的政策，减轻我们的生活压力。”去年以来，全国各地大批存量房贷客户在互联网平台发言表示。北京青年报记者注意到，这些购房者大都在2019年至2021年的利率高位期间买房，加点超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。
现状
存量房贷加点部分不变新老房贷利率差距越来越大
2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率只与利率重定价日前最近一期的LPR有关，但是加点部分就不能再变化。
北青报记者去年底曾对读者进行了一个小调查。42位来自全国15个省市自治区的读者反馈的信息显示，只有两位广东的读者选择了固定利率，分别为5.135%和5.88%，其余40位读者都选择了浮动利率，其中只有1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20至65个基点之间；有10人的加点数在108至130个基点之间，20人的加点数都超过130个基点，最高达到180个基点。
去年LPR已累计下降35个基点。即便如此，这30位读者今年适用的最新利率依然在5.38%至6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.3%）。
另一边，新购房的首套房贷客户的利率却一降再降。2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化。房贷老客户与新购房客户的利率差距将进一步拉大。
今年1月，新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。根据最新通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
贝壳研究院统计数据显示，2023年1月，首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个。根据中指研究院监测数据，截至2022年12月30日，全国已有近30个城市将首套房贷利率降至4%以下，部分城市贷款利率降至历史低位。据了解，已有不少城市的首套房贷利率下限降至3.7%至3.9%的水平。
值得一提的是，目前新房贷利率下调的城市基本集中在三四线城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市，房地产热点城市特别是一线城市目前房贷利率政策并没有明显松动。这意味着，大量存量房贷客户不仅是利率“高位站岗”，房价也买在了高点。
调查
房贷老客户扎堆提前还贷部分银行对此有额度控制
面对新老房贷利率的巨大差异，存量房贷客户也在想方设法降低自己的“损失”。然而，当很多客户同时决定提前还贷时，银行就应接不暇了。
“提前还贷太难了，打电话去银行说四月以后再来电预约。”
“去年11月就申请了，今年2月4日才还上，多交了4个月利息。”
“每天下午两点蹲守银行APP抢提前还贷额度，一个星期都无功而返。”
“当初利率5.35%，现在只有3.8%。去年10月4日申请提前还贷，一直没有动静。今年1月，打电话给银行，又说春节后。我打了监管投诉电话后，终于在2月5日还款成功了。”
北青报记者发现，各大社交平台都有不少网友表示遇到“提前还贷难”。根据大家的分享，不同地区不同银行处理提前还款的时间差异较大，但排队时间基本都在1个月以上，3个月算正常，最慢的要等到今年七八月才有可能扣款。北京某银行工作人员告诉北青报记者，客户集中大量提前还款，会打乱银行网点的贷款业务计划，影响银行的正常经营，所以银行会进行额度控制。如果支行的提前还款额度已经用光，客户就只能等待新的额度释放。
中原地产首席分析师张大伟指出，近期住房贷款“提前还款潮”有多方面原因。近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国金融市场波动加剧，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，也选择将原来用于投资的部分资金用于提前还款。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。以郑州为例，最新的房贷利率已经进入3时代，但2021年左右存量房贷利率高达6%至7%。
据了解，对于张先生提出的下调加点的要求，其贷款银行曾回复表示，商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率，受国家对房地产市场调控，央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆，同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控，导致利率上涨；去年以来，受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，个人住房贷款利率随之下降。张先生6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点，根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定，也受当地银行同业协会约束。
说法
银行：存量房贷利率加点下调难度较大
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，如果降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
更多银行人士分析指出，存量房房贷利率加点重新调整的可能性不大，因为对银行营收的压力会非常大。根据央行发布的最新数据，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。粗略计算，存量房贷利率加点统一下调1个百分点，银行业一年减少的利息就高达数千亿元。
而从操作层面看，下调存量房贷利率也非常复杂。因为房贷客户的利率并非统一制定，个体差异很大，与个人征信密切相关，此外全国各地区的市场情况也各不相同。调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，工作量非常大。
光大证券（维权）首席金融业分析师王一峰指出，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。2017年至2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019年至2021年在5.3%至5.6%区间内高位运行。通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017年至2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。
王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
但他同时表示，从现实操作的角度来说，存量房利率下调存在一定难度。首先，各个城市目前利率不统一，如果要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能会影响到银行自身经营的稳定性。
招联金融首席研究员董希淼认为，当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
文/本报记者 程婕 统筹/余美英
全面注册制刚刚打响预备枪 券商投行有的放矢已“开忙”炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：证券时报
编者按：资本市场改革再提速。经过前期试点之后，A股全面实行股票发行注册制改革正式启动。证券公司作为资本市场的重要参与机构之一，如何迎接这一重大转变？本报今起推出“券商备战全面注册制进行时”专栏，多维度解析券商跟进该项制度的最新动态。
证券时报记者 刘艺文
全面注册制改革已经启动，投行开始忙碌起来了。
证券时报记者采访获悉，证监会发布有关全面实行股票发行注册制主要制度规则公开征求意见稿后，多家投行内部通过不同形式加强学习，还有投行在内部征求反馈意见。
第一时间为客户释疑
全面注册制实施在即，投行内部已经开始动员。
“我们现在是投行内部在学习相关的文件规定细则，先自学，然后再开会统一讨论学习。目前我们投行分管保荐业务的领导也在准备相关的材料，后续会给整个公司做宣讲培训。全面注册制下，投行业务已经不单单是投行的事，会涉及很多部门的协同。”某大型券商投行人士向证券时报记者表示。
另有投行人士称，目前内部在征集反馈意见，已形成多条修订建议。
“征求意见稿发布后，我们同事快速解读要点。周五（10日）我们内部开会，一是集体学习规则，二是部署下一阶段工作，会上领导动员大家，强调要抓住全面注册制机遇。”华南一家中型券商投行人士告诉证券时报记者。
另有券商表示近期收集到较多客户咨询。海通证券相关投行人士表示，全面注册制的消息出来以后，主板上市条件有所变化，很多客户在第一时间来咨询政策的变化，了解是否符合注册制上市条件。
该人士谈到，这次征求意见稿中对各板块定位有了较明确的划分，不同板块各有侧重，该公司会结合不同企业的业务特征、财务水平，以及客户自身的融资需求等各方面因素，最终提供一个全面、专业的建议。
全面梳理储备项目
此次改革，证监会对全面注册制做出了过渡期安排。在审核流程上，证监会针对目前主板拟申报、已受理、在审、过会、已获批文等各阶段的项目，给出了过渡期审核指引，企业可以结合自身需要进行合理安排。在上市条件方面，证监会对申报主板企业的财务指标要求做了新老划断，对于征求意见稿发布前已申报但不符合注册制财务条件的，可适用原核准制财务条件，但其他方面仍须符合注册制发行上市条件。
深圳一名保代非常关注其手上的在审主板项目情况，“从进度来看，我们项目之后很有可能要平移到交易所审核。”他谈到，接下来要按照注册制要求准备材料，“核准制和注册制的审核关注点很不一样，注册制强调信息披露，我们现在要加紧补充材料。”
“总体上，由于注册制上市条件相比核准制下更具包容性，正在执行项目受影响较小。正式稿落地后，正在执行项目需要根据新规对招股材料等做出调整。”海通证券方面向证券时报记者表示。
“目前，公司投行团队正在梳理在手主板项目，对项目进度、申报和审核进度等全面把握。”五矿证券投行部人士称。
国金证券副总裁兼上海证券承销保荐分公司总经理任鹏向证券时报记者表示，主板业务一直是国金证券较为重视的板块，针对全面注册制带来的实际业务情况变化，该公司将针对主板板块定位的明晰和调整、上市条件的优化，全面梳理现有储备项目，并对未来主板项目拓展进行有针对性的培训。部分规则的变化对公司现有储备项目形成一定的影响，短期内需要快速反应梳理现有项目，降低制度变更对现有业务的影响。
“截至2023年1月底，主板IPO已储备二十余家，公司将加强人才队伍建设，加强行业与区域布局，积极扩大储备粮仓，不断提高项目质量和内控水平。”申万宏源承销保荐副总经理王明希称。
民生证券副总裁王学春则表示，民生证券一贯重视主板业务的开拓，目前在审主板项目13家，其中上海主板项目7个，深圳主板项目6个。全面注册制的实施，明确了主板、科创板和创业板的板块定位，民生证券将大力开发大盘优质蓝筹，推荐到主板上市。
中信建投方面表示，该公司沪深主板在审项目数量位居行业前列，储备项目较为充足。随着全面注册制的实施，该公司将继续以沪深主板为依托，发挥国有控股投行的优势，持续提升专业能力和服务水平，不断优化业务协同，为大盘蓝筹企业提供更为优质的投行服务。
调整架构引进人才
针对全面注册制即将落地的情况，不少券商纷纷表示，将在组织架构、人才培养、数字化等方面做好准备工作。
国泰君安方面向证券时报记者表示，该公司投行将营造良好的“市场化”人才发展环境，继续优化组织架构。一是聚焦重点产业，锻造产业服务能力；同时，继续推动“区域+行业”向“行业+区域”转变。二是围绕客户多元化需求，加强平台建设，加强协同协作，及时满足客户需求，提升投行综合服务能力。三是加快数字化转型，充分发挥数字化的能力沉淀、客户沉淀、资源整合、业务协同、风险管控、提高效能等作用。
国海证券副总裁程明称，该公司设立企业金融服务委员会，建立股权和固收大部管理体系，通过大投行平台，阶段性实现总部资源的调配管理和集中支持，有效支持业务团队为客户提供综合金融服务，提升投行业务的核心竞争力。人力资源方面，公司积极引入高质量团队以及行业骨干人才，以适应注册制改革后对投行人才素质要求更高的资本市场。
广发证券相关人士向证券时报记者表示，该公司建立了“机构投资者画像库”，力争将最懂细分行业的投资者与企业高效联结，加强投行产品营销网络建设，提升投行产品销售能力，助力资本市场更好地发挥资源配置功能；同时，该公司已上线了一系列可有效支持投行业务的智能化系统工具，切实提高投行执业质量和效率，提升风险识别、防范和化解能力。
五矿证券投行部人士称，在做大存量方面，着力提升存量业务团队动力、强化中后台统一管理，加大集约化管控力度；在特色化转型方面，重点围绕产业金融转型，提升产业客户服务力度，通过组织架构顶层设计，探索设置区域组和行业组，并率先成立矿产资源行业组，打造五矿特色品牌和核心竞争力。
开足马力应对市场需求 一家磁悬浮节能装备企业见闻“比去年同期翻了一番多！”春节假期刚结束，位于山东潍坊高新区的山东天瑞重工有限公司收获了“头彩”，1月份磁悬浮节能装备订单量同比增长170%。面对下游市场超出预期的反弹，天瑞重工常务副总经理陈茹脸上写满兴奋与急切，他们正全力以赴抢抓这来之不易的机遇期。
在天瑞重工的生产车间里，生产设备高速运转，切削着磁悬浮设备的重要组件——三元流叶轮。陈茹开玩笑地说，企业现在就像这些叶轮一样不停“连轴转”：召开销售工作会议、组织各办事处主任竞聘、讨论组建新产品生产线、成立市场专家委员会……陈茹掰着手指细数一天的工作，不由感叹：“开春了，产业的春天也来了！”
磁悬浮具有无接触摩擦、节能、低噪和长寿命等显著优势，可广泛应用于水泥、造纸、污水处理、化工、钢铁等10余个高耗能行业。
天瑞重工的磁悬浮业务肇始于2012年，通过科研攻关突破了一系列关键技术，研发出拥有自主知识产权的磁悬浮鼓风机，迅速打开了市场。其研发的磁悬浮鼓风机、真空泵、空压机、制冷机、低温余热发电机等装备已实现产业化。
伴随着更好统筹疫情防控和经济社会发展，市场积蓄已久的动能不断释放。天瑞重工副总经理张婕妤说，一些高峰论坛、研讨会、推广会可以召开了，也可以外出拜访客户了。近期，天瑞重工接连拿下几个大订单，下游企业都在铆足了劲生产，他们更得开足马力应对市场需求。
国内市场热起来了，天瑞重工着手布局国外业务，前阵子专门组建了外贸部开始进军海外市场。“工作安排得很紧张，节奏很快，但很充实！”张婕妤说。
为支持天瑞重工发展，潍坊市和潍坊高新区专门成立两级企业服务专班，并规划了占地500亩的磁悬浮产业园。“现在从政府到企业都在大力推进产业园建设，加快扩大磁悬浮装备产能。”张婕妤说，天瑞重工每年都有新产品研发成功进入市场，磁悬浮动力装备产品矩阵正在形成。
走进天瑞重工展厅，一面专利墙颇为壮观，300多项专利挂满墙面，凝结成企业的核心竞争力。这背后离不开人才支撑。“今年计划新招100名硕士，现在企业发展得好，对高层次人才的吸引力也提高了。”天瑞重工总经理助理王秋景说。
面对庞大的市场前景，陈茹对企业发展胸有成竹。她说，天瑞重工经过多年积累，正像磁悬浮鼓风机一样“鼓”足劲头、乘“风”而上。“今年将是超常规发展的一年，全年预计实现翻番增长，我们对市场充满信心！”
明辉国际（03828）发布截至2022年6月30日止6个月中期业绩，收入约8.91亿港元，同比增长49%；公司拥有人应占溢利约2810万港元，而去年同期取得公司拥有人应占亏损约4690万港元；每股盈利3.9港仙；拟派中期息每股1港仙。据悉，集团截至2022年6月30日止6个月的毛利同比增加75.9%至约1.98亿港元。因集团采取多项措施（包括加强成本控制及加大高利润率产品的销售），毛利率较去年同期的18.9%上升3.4个百分点至22.3%。