上海德必外滩WE租赁纠纷 租户状
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每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
皮之不存，毛将焉附。这两年，文创产业园行业及运营商面临重重考验，小微企业的租赁纠纷逐渐增多。
近日，上海芈知文化创意有限公司（以下简称芈知文化）创始人朱瑞晓向每经房产微信后台曝料称，公司在上海黄浦区德必外滩WE办公期间，由于不同意搬到租金更贵的办公室，就遭到运营方逼退。办公环境突然恶化，还导致公司数千万元的融资计划流产，员工无心上班，中途不得不停产停业。
2023年1月15日，朱瑞晓介绍，芈知文化已将德必外滩WE的运营商上海德必经典创意发展有限公司（以下简称德必经典）告上法庭。
德必经典是上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（SZ300947，股价12.85元，市值19.74亿元；以下简称德必集团）的孙公司，后者被誉为“中国文创园龙头企业”。对于租户申诉的情况，德必集团公关负责人回应《每日经济新闻》记者，“是因为办公室整体需要装修调整，才与芈知文化提前商讨了置换和解约事宜。”
《每日经济新闻》记者经过多日调查发现，与芈知文化有同样遭遇的小企业租户不止一家，甚至有公司花费数十万元装修办公室后被“二房东”突然涨租。
对此，专家建议，相关部门应加强对产业园“二房东”租赁合同监管，规范合同条款，维护租户的合法权益。
祸起外滩项目
据朱瑞晓介绍，其在2020年6月、2021年4月分别将芈知文化等两家公司搬到德必外滩WE文创园区9楼办公，建筑面积共191平方米，每月租金4.7万元。按照合同，租赁期到2022年5月份。
据其介绍，怎料，离租赁期满还有10个月时，德必经典的园区经理就提出，请芈知文化等两家公司挪移到6楼，总面积200平方米以上的新办公室。原因是，“9楼部分区域需要进行经营重新规划”，移动后“可满足客户明年团队扩张后的需求”。
“一开始的置换方案，租金要上涨70%。沟通之后方案做了调整，租金还是涨了50%。期间，园区总经理、城市运营负责人和集团董事长办公室等多人过来劝我。”朱瑞晓推测道，德必经典并不是基于租户来考虑，只是为了涨租。“园区运营人员发信息说，是因为我们2019年签的租赁合同，当时租金较低。”
德必外滩WE文创园区位于黄浦区九江路上，距南京路步行街仅一街之隔，隔壁不远是上海王宝和大酒店。记者实地走访了解到，该项目由优秀历史建筑改造而来，它曾是中国历史上第一家证券交易所——上海华商证券交易所旧址。
由于不满涨租的方案，加之当时公司有两件重大事情要安排，朱瑞晓及公司没有同意置换办公室，打算从德必外滩WE搬走，另寻办公场地。
令朱瑞晓意想不到的是，在其表示不同意置换方案后，2021年8月17日晚上就收到德必经典的邮件，要求两天内给予回复。第三天，朱瑞晓和员工们来上班时发现，办公室大门上被张贴了德必经典出具的《通知》：“因经营战略调整需要，现正式通知《租赁合同》于2021年9月3日正式解除，收回房屋。”
《通知》同时表示，如果芈知文化短期内无法选定合适办公地点，愿意在一定时间内免费提供同一办公园区房屋供过渡使用。不过，朱瑞晓并没有接受这个“过渡”方案。
朱瑞晓提供的现场图片和视频显示，在这之后，德必经典将9楼的公共区域拆除并断电，张贴海报（2021年9月3日贴出公区改造函，9月9号开始装修），走廊上随意堆放建筑垃圾，现场还遗留裸露的电线和未拔除的长钉。
公开资料显示，芈知文化是家专注文娱IP运作的文创公司，员工有约15人。
朱瑞晓提到的两件大事之一是，据商务部官网2021年与7月披露的《关于公示2021~2022年度国家文化出口重点企业和重点项目名单的通知》，芈知文化的一个原创IP正好是上海市13个入选项目之一。
“当时，投资人正准备到公司尽调，但是期间9楼被拆得一塌糊涂。”朱瑞晓称，公司努力促成的6000万元融资计划后来也无法推进下去，“以为我们经营不善交不起租金了”。
2022年1月，眼见着9楼的装修区域没有任何改造进展，朱瑞晓无奈地带着芈知文化搬离德必外滩WE。随后，采取法律途径维权，要求德必经典退还保证金6万元，赔偿因恶意改造导致公司停产停业等造成的直接损失40万元。
上海市光明律师事务所律师付永生表示，《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
付永生认为，德必经典在租户的合同远没有到期的情况下，提出涨租、置换要求，是不合理行为。租户不同意之下就停电，随意堆放建筑垃圾影响办公环境，属于“吃相太难看”。不过他坦率地说，如果合同没有写清楚违约金，租户只能获赔一般不超过3~6个月的租金。
岳军是长三角地区多个产业园的运营负责人，其也认为，行业内一般是在合同期临近一两个月与租户商谈续租问题，像德必外滩WE项目提前10个月劝租的现象较为少见。“相对于科技、物流和制造业园区，文创产业园的运营门槛低，招商难度大，盈利也更难。”岳军向记者介绍。
在记者获取的一份德必集团的邮件中，董事长贾波写道：“这个世界不仅仅只有几十平方米大，也不仅仅只有几百平方米大。如果肯抬头看看，就会发现，世界真的很大。”
公司业绩承压
值得一提的是，近日有投资者在德必集团投资者互动平台提问：2023年2月1日执行的《上海市住房租赁条例》对“二房东”加大了监管力度，条例的实施会给公司带来哪些影响？
1月6日，德必集团在投资者互动平台表示，《上海市住房租赁条例》适用范围为上海市行政区域内的住房租赁及其监督管理，其目的为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。而其作为文科创产业园区的运营服务商，主营业务为文科创产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。公司主营业务不属于《上海市住房租赁条例》的适用范围，条例的实施不会对公司产生影响。
遇到类似的文创园区办公租赁纠纷不止芈知文化一例。
记者通过相关网络平台了解到，虹口德必运动LOFT国际体育产业园、嘉定德必易园等项目也遭到多位小微企业投诉。
一位曾在虹口德必运动LOFT国际体育产业园办公的小微企业主透露，自己租办公室时，是纯毛坯的厂房，钢结构都没有搭建，是项目最早一批租户。等公司花费40余万元装修好、办公3年后，运营方在续租时突然涨价175%，一些花费百万元装修的租户只能暗自接受，吃了哑巴亏。
据虹口区市场监督管理局2022年6月份出具的行政处罚决定书，该局2019年11月22日依法对上海虹口德必创意产业发展有限公司涉嫌价格违法的行为立案调查。经调查查明，LOFT国际体育产业园对租户安装小电表并按月收取电费，每月收取的电费分别由用电量电费和契约电费组成。实际上，属于重复收取电费，LOFT国际体育产业园自2018年4月至2019年9月期间向园区内租户多收取的电费总计161.43万元。
“偷面积、偷电费、强制涨价退租，是文创园区运营的通病。”亿翰智库产业研究院院长黄新云在接受记者采访时表示，文创园区大多属于老旧建筑改造项目，前几年在政策支持下迅速发展，行业在2018年后逐步规范化。“以前很多工业厂房附加文创创意的故事后转为办公楼，搭建后的出租规模比建筑面积大很多。”
据德必集团最新披露的信息，公司主要采用“承租运营”“参股运营”“受托运营”三种方经营模式，70%~80%的项目都是旧楼改造，不存在自持物业产权。截至2022年三季度末，据德必集团在北、上、广、深等多个城市，以及意大利、美国等地运营管理67个文化创意产业园区，管理面积约117.27万平方米。德必外滩WE，产权方为国企上海王宝和大酒店有限公司。
事实上，产业园区属于产业地产范畴，相似于商业地产，在这两年遇到不小的运营挑战。
以上海为例，据仲量联行1月10日发布的《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望》报告，2022年上海产业园区净吸纳量共计录得26.9万平方米，大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之疫情影响，致使其决策周期延长。新增供应持续入市，使得整体空置率上升至12.6%。
财报显示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集团的营业收入和净利润波动较大。其中，2019~2021年的营业总收入分别为9.10亿元、8.33亿元、9.55亿元；净利润分别为1.14亿元、9840万元、1.04亿元。
截至2022年三季度末，德必集团的营业总收入为5.89亿元，同比下降16.76%；归母净利润为5887.21万元，同比下降26.18%；毛利率为46.62%，同比增长19.17%；净利率为10.68%，同比减少11.67%；三费占营收比32.64%，同比增长32.01%。
面对园区租户的质疑，上述德必集团公关负责人回应称，公司推进办公室装修改造是正常的运营行为，因为芈知文化租用的是联合办公区域。公司后来调整方案，维持原租金不变来置换办公室。遗憾的是，也没能达成一致。
“办公室的租金都按照市场化机制，根据项目位置和周边市场环境变化，在合理区间里定价，不存在突然强制涨价的情况。”上述德必集团公关负责人表示，相关的诉讼还在法律程序中，一切以法院判决为准。“公司不会区别对待装修过的企业，大家都是双向选择，租户在装修之前也该提前研判是否值得。”
对于重复收电费的问题，其表示，事件发生后，集团规定各个项目严格自查，及时掌握政策变动情况，调整纠正运营误区，按照最新法规执行。
对此，黄新云认为，在市场不好时，产业园运营商更应该温和对待退租事宜，不能忽视品牌管理。“早年德必很多园区很讲道理的，公司上市之后，被资本‘绑架’了，对股价和收益的要求越来越高。增量项目获取不到，只能从存量项目上抠利润，一级一级传达到底层的时候，就容易出现上述问题。”
美联储有责任确保银行业像应对其他风险一样 应对气候变化相关的风险美联储有责任确保银行业像应对其他风险一样，应对气候变化相关的风险。
外盘头条:美财政部称特别措施将使美6月初前不会欠债 拉加德强调不放松遏制通胀 英央行行长称通胀已过转折点全球财经媒体昨夜今晨共同关注的头条新闻主要有：
1、债务已达上限 美财政部“特别措施”预计将使美国至少在6月初前不会拖欠债务
2、波士顿联储行长支持放缓步伐加息至5%以上
3、欧洲央行行长拉加德：通胀“太高” 不会放松遏制通胀的努力
4、欧洲央行“许多”官员12月份时支持更大幅度的加息
5、英国央行行长：英国通胀已经走过了转折点
6、美航司CEO：美航空行业人员缺乏技术落后，将导致更多系统性延误
债务已达上限 美财政部“特别措施”预计将使美国至少在6月初前不会拖欠债务
周四，联邦政府正式达到了31.38万亿美元的债务限额，促使财政部开始采取“非常措施”，避免在未来几个月内拖欠国债。
财政部长珍妮特·耶伦（Janet Yellen）上周在给国会的一封信中宣布，美国将于1月19日达到债务上限，她的机构将不得不动用四项非常措施中的两项，以继续偿还债务并避免违约。
她写道：“一旦达到上限，财政部将需要开始采取某些特别措施，防止美国违约。”。
根据财政部的预测，耶伦指出，尽管她的机构可以购买多少时间存在不确定性，但“现金和特别措施不太可能在6月初之前耗尽，议员们将不得不与政府合作，提高或暂停债务限额，以避免今年晚些时候发生违约。
美国国债目前超过31.38万亿美元，由于总统政府和两党国会多数党的两党支出，国债增长到目前的水平。考虑到国会的组成，共和党众议院和民主党参议院需要在一定程度上的两党妥协，才能在非常措施到期之前解决债务限额问题。
波士顿联储行长支持放缓步伐加息至5%以上
波士顿联邦储备银行行长Susan Collins表示，她主张美联储以更小的步伐加息。
“鉴于利率处在限制性区域，而且当前指标显示我们可能在接近峰值，我认为从最初的快速紧缩步伐转向更慢的步伐是合适的，” 她周四在书面讲话中说，“当前更加谨慎地调整利率水平将让我们更好地应对货币政策目前面临的竞争风险。”
美联储在连续四次加息75个基点后放慢了紧缩步伐，上个月上调了50个基点至4.25%到4.5%的目标区间。会上发布的点阵图显示，他们的预测中值是利率将提高到5.1%且会在年内维持在该水平。
Collins赞成这一前景。“作为货币政策制定者，恢复物价稳定仍然是我们的当务之急，” 她说，“因此，我预计需要进一步加息，可能会略高于5% ，然后保持一段时间。”
欧洲央行行长拉加德：通胀“太高” 不会放松遏制通胀的努力
欧洲央行行长克里斯蒂娜·拉加德表示，通胀仍然太高，决策者不会放松让通胀回到目标的努力。
“无论从哪个角度来看，通货膨胀都太高了，”拉加德周四在达沃斯在一个讨论会上表示。 “我们应该一直坚持下去，直到我们进入限制性区域的时间足够长，能够使通胀率快速地回到2%。”
知情人士透露，随着欧元区价格涨势终于缓和，天然气价格暴跌，几位决策者正在考虑在2月份预期的加息50个基点之后，是否适宜缩小加息幅度。
但随着12月核心通胀率创下新高，而且在俄乌冲突后欧元区经济表现好于预期，许多官员仍然渴望推进加息，以确保欧元时代最陡峭的价格飙升得到遏制。
欧洲央行管理委员会成员Francois Villeroy de Galhau和Klaas Knot两人都在达沃斯重申，拉加德上个月有关短期内需要以50个基点的幅度加息的言论今天仍然有效。
欧洲央行“许多”官员12月份时支持更大幅度的加息
欧洲央行上个月的会议纪要显示，行长拉加德上个月面临央行官员们倾向采取更加激进的加息步伐来应对通胀，但最终达成妥协，以较小幅度加息，同时发出鹰派言论，而且央行官员们还讨论了缩减欧洲央行的债券组合。
据周四公布的会议纪要，“许多”官员最初倾向于加息75个基点，而不是首席经济学家Philip Lane提议的加息50个基点。一些官员最终同意加息50个基点，同时拉加德公开承诺在以后的会议上有更多这种幅度的加息举动。
欧洲央行官员们还同意量化紧缩的步伐缓于一些官员寻求的速度。
英国央行行长：英国通胀已经走过了转折点
英国央行行长安德鲁·贝利表示，英国整体通胀率连续两个月下降是一个信号，表明英国经济可能已经度过了生活成本压力最严重的时期。
贝利表示，这是“已经走过转折点的初步迹象”。他说：“我们认为最可能的结果是，（通胀）今年将相当快地下降，可能会从春季末开始，这与能源价格有很大关系。”
这些言论表明，英国央行官员可能正在考虑何时放松三十年来最快的货币紧缩行动。自2021年12月以来，英国央行已经九次上调利率，以遏制令民众生活受到挤压的物价飞涨。
英国12月通胀率连续第二个月降温，从10月创下的41年高点11.1%降至10.5%。
贝利还指出，工资上涨和劳动力市场紧张令通胀依然面临上行风险。
美航司CEO：美航空行业人员缺乏技术落后，将导致更多系统性延误
一位美国航空公司首席执行官警告旅行者，航空公司将无法处理他们计划今年运营的所有航班。这将导致更多的航班系统性延误。
美国联合航空公司（United Airlines）首席执行官斯科特·柯比（Scott Kirby）表示，在疫情之前一样运营的航空公司势必会举步维艰。
根据柯比的说法，该行业缺乏飞行员和其他工人，技术落后，联邦航空管理局压力重重。
柯比说：“系统根本无法处理今天的交易量，更不用说预期的增长了。”。“有很多航空公司不能按计划飞行。客户正在为此付出代价。”
柯比使用了西南航空公司在假日期间遇到的问题，但没有说出航空公司的名字。
去年12月下旬，西南航空公司不得不取消近17000个航班，因为一场冬季风暴打乱了航班安排，并使机组人员调度系统不堪重负。
2月20日0—24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例144例。其中境外输入病例73例（上海27例，广东20例，北京9例，广西5例，四川5例，福建3例，天津1例，江苏1例，重庆1例，甘肃1例），含7例由无症状感染者转为确诊病例（广东3例，四川2例，江苏1例，广西1例）；本土病例71例（内蒙古32例，其中呼和浩特市30例、包头市1例、巴彦淖尔市1例；江苏11例，其中苏州市10例、无锡市1例；辽宁7例，均在葫芦岛市；广东6例，均在深圳市；山西5例，均在晋中市；四川4例，均在成都市；云南4例，其中德宏傣族景颇族自治州3例、红河哈尼族彝族自治州1例；黑龙江2例，均在鸡西市），含5例由无症状感染者转为确诊病例（云南3例，内蒙古1例，江苏1例）。无新增死亡病例。新增疑似病例3例，均为境外输入病例（均在上海）。当日新增治愈出院病例42例，解除医学观察的密切接触者1039人，重症病例较前一日增加3例。境外输入现有确诊病例883例（其中重症病例1例），现有疑似病例3例。累计确诊病例13472例，累计治愈出院病例12589例，无死亡病例。截至2月20日24时，据31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告，现有确诊病例1724例（其中重症病例10例），累计治愈出院病例101491例，累计死亡病例4636例，累计报告确诊病例107851例，现有疑似病例3例。累计追踪到密切接触者1582455人，尚在医学观察的密切接触者36791人。