证券时报记者 朱凯 吴少龙
基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅已超过30%。
证券时报记者从REITs基金管理人方面了解到，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件应针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。
“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌1小时或1天的冷却机制，并同步提示市场风险。”某上市REITs项目管理人告诉证券时报记者。监管部门表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策和影响市场交易秩序的异常交易行为，依规从严采取了一系列监管措施。
据悉，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。后续，监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。
“与当前A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”一位受访行业人士告诉证券时报记者。他说，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，市场对优质资产的追捧历来有之，同时考虑到短期内REITs市场供给有限，有点“资产荒”的味道，出现炒作或在所难免。
一位REITs投资人士表示，缓解当前公募REITs炒作问题，必须从源头着手。眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体保持审慎稳妥的态度。未来有望进一步推动公募REITs扩容，形成常态化发行节奏。
证券时报记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。
事实上，REITs产品的收益主要由两部分构成，即底层资产的现金分红与二级市场的买卖差价。REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性较为有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。
当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时的水平。仅以“红土盐田港REIT”为例，以今年3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将可能面临投资回报大幅下降的风险。