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疫情之后,地产信托业务怎么做?

   日期:2020-02-24     浏览:29    
  疫情之后,地产信托业务怎么做?

  岁末年初突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情,让已然从“黄金时代”步入“白银时代”的房地产市场雪上加霜,靠地产业务吃饭的金融机构又添一层愁。但从长远来看,未来5年地产开发市场预计每年仍有10万亿以上的规模,对金融机构来说仍是兵家必争之地,至少2020年仍会是多数金融机构的“吃饭业务”。

  2020年房地产行业调控预计整体“稳”字当先、“因城施策”,金融监管政策则很难出现明显宽松,对此信托金融机构应当如何应对?房地产投融资转型方向可以有哪些?

  信托落实股债分离、资产端和资金端全面转型

  目前市场上主流信托公司均受2019年银保监会23号文的直接影响,房地产业务规模不得超过2019年6月30日规模的限制。在额度限制下,信托公司对于交易对手的要求普遍提高,去年就已经由业内通行的100强收缩到50强甚至30强,2020年预计对交易对手的要求仍然会比较高。

  业务模式的开展方面,之前的“明股实债”或“股+特定资产收益权”等违规操作基本都停止了,取而代之的是各家信托公司在符合合规要求下,开展地产投融资业务的转型,最终落实到股债分离的思路上。要么是严格符合432的融资类项目,要么是对地产企业的其他业务板块提供融资,要么是进行基金形式的真股投资尝试。另外各家信托受到监管去通道的要求,通道业务也开始收缩,通道费用随之上升(目前主流公司的通道费用1%-2%,较之前大幅上涨),尤其是额度稀缺的地产类信托通道。

  2020年即便房地产调控政策可能会有所放松,但可以预见的是,对于信托公司为代表的房地产另类投资、非标投资的政策很难会有放松。股是股、债是债,未来信托的业务模式要从灵魂上做转型。更多信托公司会深耕地产股权投资业务,为此信托前台业务、风控合规、投后运营管理、财富销售端层面都需要更加触及灵魂的深层次转型。

  目前,信托如果要做地产真股权投资,确实很难找到很多合适的项目或交易对手落地,从现实操作来看类优先股的模式落地概率更大。在这种模式下,信托计划与地产基金或开发商一起入股项目公司(可能嵌套一层有限合伙),信托计划实际上投入了项目公司资金峰值(指在项目开发期间累计负向净现金流量的最大值,一般是土地款加部分前期资金的总金额)的比如80%,但是获取的项目公司股权可能只有比如20%,其它都是对项目公司的债权(比如通过股东借款的形式),以此换取在投资期间可以获得相对固定的收益,这部分通过类似于优先股股利的形式来分配,在一年或一年半后信托投资进行模拟清算退出,再按预先设定的方式来计算应得的超额收益。

  金融机构做地产股权投资仍然会很看重项目的安全性,主要可从地段、住宅比例以及项目开发风险这三个方面来看,地段主要关注项目所在地的位置,不同投资机构倾向于不同的地段,有些倾向于中心城区,有些倾向于政府规划的新区;住宅比例主要关注住宅面积占比,占比越高,建成的住宅面积越多,盈利也就越多;项目开发风险,即项目开发过程中可能会遇到的各种风险,尤其是项目流动性风险(项目开发阶段的现金流状况),从风险分散的角度来说联合操盘可能比单一开发安全性更高。

  疫情将对2020年的房地产市场及投融资业务带来什么样的影响?目前来看还很难准确预测,但可以预计的是一季度开发商和金融机构的业务可能都难回正轨,但这也是从业者静心学习、储备动能的好时机。

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