广州番禺区买卖合同无效处理咨询欢迎来电 擅长宅基地买卖案律师熊黛林三级

广州有加建的宅基地房买卖纠纷，还处理吗？

张静律师解答：很可能以违建为由不处理了，裁定驳回起诉，不过同村村民之间的宅基地房买卖合同还是可以处理的。如下面这个案件，一审以有加建，违建为由裁定驳回起诉，二审认为，同村村民间的宅基地买卖合同还是应当审理，裁定撤诉一审裁定，指令一审审理。

书节选：

认为，虽然涉案宅基地二层部分未经合法报建，相关行政部门可能会对此进行查处，该上盖建筑物合法性待定，但本案张某、叶某均是同村村民，双方之间就涉案房产的转让而产生的合同纠纷，该合同法律关系属于人民受理民事范围。对于未报建部分建筑物的性质及处理，属于国家相关行政机关的职权范围。一审以双方可在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民提起民事，据此裁定驳回张某的起诉、叶某的反诉不当，本院予以纠正。裁定撤销一审裁定，指令广东省广州市白云区人民审理。

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广州两人共同购买小产权房，一个人能起诉买卖合同无效吗？

张静律师解答：可以起诉合同无效，但不能要求房款返还给一个人，必须两人达成一致法z院才会判z决返还购房款。

判z决书节选：

本院认为,涉案的《大某公寓合作建房合同》名为合作建房合同,实为房屋买卖合同。涉案房屋的土地属于兴某经济社的集体用地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因宅基地是村民基本生产、生活的保障,宅基地使用权由本集体经济组织成员享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因违反了法律的强制性规定,应为无效合同。骆某要求确认涉案合同无效,本院予以支持。

关于骆某提出的要求兴某经济社返还购房款及利息的主张,本院认为,因涉案房屋是骆某与罗某在同居期间为共同利益出资购买的财产,应为双方的共有财产,根据《物权法》第九十七条的规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因骆某与罗某就涉案房屋的处理以及购房款的返还未能达成一致意见,双方应先就共有财产的分割进行处理,在双方未达成一致意见亦未进行财产分割的前提下,骆某单方提出要求兴某经济社向其返还全部购房款及利息依据不足,本院不予支持。

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广州宅基地买卖合同无效，买家还能起诉要安置房吗？

广州张静律师解答：不能。宅基地买卖合同无效，一般都是因为买家不是本村人导致的合同无效。安置房也是只能补偿给本村人，故买家起诉合同无效的赔偿的时候，不能要安置房，只能要现金赔偿。赔偿金额的话，一般是卖家先退还购房款，再赔偿增值损失。增值损失如何计算的问题，分两种情况，一是安置房还没建好，就只能按照征收补偿协议的现金补偿标准计算房屋价值。如安置房已建好，可能会同意评估安置房的市场价值。然后用安置房的市场价值减去购房款，再乘以50%，就是应该补偿给买家的金额（这种情况要赔偿得多些，就是要多等几年，有的安置房好多年都建不好）。提示：如认为卖家占主要过错的话，可能乘以60%，赔得更多些。千万不要坚持要安置房，这样只能驳回请求。如下面这个案件，买家是外村人却坚持要安置房，终被驳回请求。这就需要再另案起诉，再多打几年官司了。

一栋房屋有两个宅基地证，打起官司怎么办？

广州张静律师解答：中会向行政机关发函询问两个宅基地证的真实性，如能查明就可以处理。如不能查明，则可能会以权属人不清楚为由裁定驳回起诉，不进行实体处理。如下面这个案件，一栋宅基地房有两个宅基地证，不同的权属人。发函后仍不能确定那个证是真实有效的，于是以权属存在争议，需先经行政部门处理为由驳回了原告的起诉。

书节选：

本院认为，根据本案双方当事人提交的证据，针对涉案土华村××号宅基地房屋，高某提交了其为使用人的某号宅基地使用证存根（发证日期96年7月25日），而徐某则持有其为使用人的某号宅基地使用证原件（发证日期97年3月20日），发证机关广州市海珠区新滘镇。经本院向相关行政部门发函核实，规划部门存有高某的某号宅基地使用证档案材料，但对于徐某持有的某号宅基地使用证原件，规划部门没有否认其真实性；原发证机关广州市海珠区新滘镇被撤销后的承继者广州市海珠区华洲街道办事处因有关的宅基地证档案材料没有移交给该街道办，故无法提供相关档案材料予以核实。此外，据双方陈述，涉案房屋现状为五层半，这与徐某持有的宅基地证的证载情况吻合。故就本案现有证据而言，无法排除徐某所持宅基地使用证的证明力。鉴于涉案宅基地房屋目前存在权属争议，该争议不属于民事的审理范围，应由相关行政机关予以处理。因此，对本案高某的起诉应予以驳回，当事人可待相关行政机关对权属争议处理后再行主张权利。综上所述，裁定驳回高某的起诉。

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