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广州宅基地证被涂改过，以证为准还是以房管局的查册为准？

张静律师解答：宅基地证登记载明的事项，与不动产登记簿（房管部门的查册表）不一致的，以不一定登记簿为准。如下面这个案件，宅基地证权属人从父亲被手写改成了儿子，但房管局查册表权属人仍是父亲，终认为权属人以父亲为准。

书节选：

关于某大街房屋。根据相关法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证明记载的事项，与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，某大街房屋原权属人登记为冼父，虽然冼某4提交的村镇宅基地使用证显示已涂改为冼某4，但仅为“村镇业务校对章”，无法证实系主管部门的确认意见。根据不动产登记部门的存根显示仍为冼父，并未变更为冼某4。因此，在冼某4未提供充分证据证实登记簿有错误的情况下，应以存根登记的权属人冼父为准认定房屋权属，村镇宅基地使用证上使用人涂改为冼某4的行为，并不发生物权变动的效力，不应认定该房屋为冼某4的个人财产。

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广州卖家起诉宅基地买卖合同无效后，买家将迁到了本村如何处理？张静律师解答：一般会认定有效。如下面这个案件，买家本来与卖家是同村人，后结婚将迁至邻村，在此期间与卖家签订了宅基地房买卖合同。后买家又在期间将迁回了涉案房屋所在的村。终认定涉案宅基地房买卖合同有效。

书节选：

关于涉案《宅基地房买卖合同》及附件是否有效的问题。宅基地使用权负有保障农村村民基本生存和生活的主要功能，同时，宅基地归农民集体所有，为保护村集体利益，不允许非集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，据此，一般认定该转让行为无效。但是根据本案查明事实，涉案房屋买卖并不完全属于上述情形。家嫁至瑞某村后并未分到宅基地，涉案买卖行为并未妨碍陈卖家的基本生存和生活，综上所述，基于曾买家与赤某相关联身份的事实及从法律、政策规定禁止非集体经济组织成员购买宅基地房屋立法原意，本着维护诚信的原则，本案不宜认定涉案合同为无效合同，陈卖家诉请认定涉案合同无效并据此为由要求返还宅基地及宅基地使用权证依据不足，不予采纳，驳回陈卖家请求。

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广州宅基地买卖合同无效纠纷中，房屋价值评估一般多少？

张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件，评估出来房屋的价值（含土地价值）就是67万，476平方米，本案为2019年案件。

判z决书节选：

诉z讼中，劳买家申请对涉案房屋价值进行评估。法z院依法委托广东安某价格事务所有限公司（以下简称安某公司）对涉案房屋价值（单列土地使用权价值）进行评估。根据评估报告，涉案房屋宅基地使用权价值为672648元；劳买家分得的房屋价值（含土地使用权价值）为204164元。根据评估报告核定，涉案房屋的区位楼面地价为1413.13元（672648元÷476平方米）。因此，劳买家分得的房屋的土地使用权价值为69667.3元（1413.13元×49.3平方米）。扣除上述土地使用权价值后，相应上盖物的价值为134496.7元。

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广州能起诉确认公证的宅基地赠与合同无效吗?

张静律师解答：理论上说来是不可以的，公证只是公证双方签字的真实性，并不代表合同的合法性和有效性。但实践中不同法官操作不同，有的法官会公证过的赠与合同无效，有的法官就认定不属于的受理范围，裁定驳回起诉。如下面这个案件，法官就裁定驳回起诉。

书节选：

根据《高人民关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条之规定，当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机关提出复查。因此，李卖家主张撤销公证书中关于《赠与合同》条、第三条中关于“李卖家将属于其本人所有的坐落于广州市白云区某号的宅基地份额赠与给李卖家”的该部分内容的诉请，不属于人民受理范围，裁定驳回起诉，不再另行制作裁判文书。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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